Hai mai sentito parlare di REIT? Qualunque sia la risposta, ci pensiamo noi di Facile-Investimenti a spiegartelo in modo chiaro. Procediamo!
Nel vasto panorama degli investimenti finanziari, investire nei Real Estate Investment Trust (REIT) rappresenta una efficiente modalità di esposizione al mercato immobiliare, evitando l’acquisto diretto di proprietà. I REIT, conosciuti come Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ) in Italia, sono società che possiedono e gestiscono una vasta gamma di proprietà immobiliari, finanziandone anche la costruzione. I REIT possono beneficiare di un trattamento fiscale vantaggioso in alcuni paesi dell’Unione Europea, mentre in Italia sono assimilati alle SIIQ e SIINQ, con normative specifiche che regolano il loro funzionamento e i vantaggi fiscali. Queste società offrono agli investitori l’opportunità di diversificare il loro portafoglio e di beneficiare di rendimenti stabili attraverso i dividendi generati dalle locazioni immobiliari, sfruttando al contempo la liquidità e la trasparenza del mercato azionario.
I REIT: Definizione e come funzionano
I Real Estate Investment Trust (REIT), noti anche come Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) in Italia, sono entità speciali che detengono e gestiscono una vasta gamma di proprietà immobiliari. Queste includono centri commerciali, hotel, uffici, appartamenti, resort e magazzini. La principale fonte di guadagno per i REIT è l’affitto delle proprietà di cui sono proprietari. Tuttavia, alcuni REIT si concentrano anche nel finanziamento di transazioni immobiliari, generando profitto attraverso gli interessi sui finanziamenti.
In sostanza I REIT rappresentano un efficace strumento per diversificare il tuo portafoglio, offrendo un’opzione allettante per gli investitori desiderosi di esporsi al mercato immobiliare senza l’onere dell’acquisto diretto di proprietà. Questa scelta riduce il carico legato alla gestione diretta degli immobili, consentendo agli investitori di partecipare ai profitti del settore immobiliare in modo più agevole e conveniente.
Differenza tra REIT e SIIQ
I REIT, inizialmente concepiti negli anni ’60 negli Stati Uniti per consentire agli investitori retail di accedere al mercato immobiliare, si sono estesi globalmente, inclusa l’Italia, dove sono noti come SIIQ ovvero Società di Investimento Immobiliare quotate. Le SIIQ si distinguono dai REIT principalmente per il loro modello di distribuzione dei profitti: mentre i REIT sono legalmente tenuti a distribuire almeno il 90% dei profitti sotto forma di dividendi, per le SIIQ non vi sono requisiti obbligatori in tal senso. Tuttavia, le SIIQ non soggette all’IRES se distribuiscono almeno l’80% del reddito generato agli azionisti, rendendo le loro remunerazioni paragonabili a quelle dei REIT. Un’altra differenza riguarda la struttura legale: mentre per qualificarsi come REIT una società deve rispettare requisiti specifici, le SIIQ devono soddisfare criteri distinti, inclusa la rappresentanza immobiliare e l’attività in forma di società per azioni, con sede in Italia e azioni negoziate nei mercati regolamentati. Inoltre, ci sono requisiti riguardanti la distribuzione del controllo e la partecipazione agli utili tra gli azionisti.
Per tutti i dettagli riguardo la normativa SIIQ, fare riferimento alla legge finanziaria 2007 (articolo 1, commi da 119 a 141-bis, della legge 296/2006).
Investimento in REIT, vantaggi, svantaggi e rischi.
Investire in REIT offre diversi vantaggi, tra cui:
- Esposizione al mercato immobiliare senza l’acquisto diretto di proprietà;
- Flusso di cassa “ricco” e “costante” attraverso i dividendi;
- Diversificazione del portafoglio, poiché l’immobiliare ha una correlazione diversa rispetto ad azioni e obbligazioni.
Quando si parla di REIT è importante anche non sottovalutare gli svantaggi:
- Tassazione dei dividendi: La tassazione sul dividendo in Italia è del 26%, ma con la doppia tassazione per i REIT statunitensi ad esempio, la percentuale complessiva arriva al 37,1% ed in alcuni casi può spingersi fino al 48,2%, incidendo negativamente sui rendimenti dell’investimento.
- Volatilità del mercato immobiliare: Le fluttuazioni del mercato immobiliare possono influenzare negativamente il valore degli investimenti in REIT, aumentando il rischio di perdite finanziarie. Da ricordare la crisi dei Mutui Subprime.
Grafico: iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF – IE00B1FZS350
Grafico: Fornitura mensile di nuove case negli Stati Uniti
- Aumento dei tassi di interesse: Un aumento dei tassi di interesse comporta maggiori costi per ottenere finanziamenti, riducendo il cash flow disponibile per distribuire dividendi e penalizzando le società REIT.
- Utilizzo dei profitti: Distribuendo il 90% degli utili in dividendi anziché investirli, i REIT possono limitare le opportunità di crescita del capitale investito, compromettendo il potenziale di rendimento a lungo termine.
- Gestione aziendale: Un management poco scrupoloso potrebbe fare previsioni ottimistiche per influenzare il prezzo delle azioni, senza poi mantenere le promesse fatte, mettendo a rischio gli interessi degli investitori.
Detto ciò, non vogliamo spaventarvi, ma solo informarvi che investire nel mercato immobiliare è certamente un’opportunità interessante per un investitore ma, è fondamentale condurre un accurato studio del settore ed adottare una strategia ben definita, utilizzando gli strumenti appropriati e valutando attentamente i pro e contro.
Per chi vuole affacciarsi a questa tipologia di investimenti, è quasi obbligatorio documentarsi leggendo questi libri, che vi daranno delle solide nozioni per fare delle scelte consapevoli.
Come Investire in REIT
Nel capitolo precedente vi abbiamo messo in guardia sui possibili rischi che si possono correre investendo nel mercato immobiliare, anche se semplificato dai REIT.
Adesso, invece, cercheremo di fornirvi ulteriori conoscenze con alcuni suggerimenti.
Al fine di pianificare una corretta strategia è importante conoscere le varie tipologie di REIT:
Esistono quattro principali tipologie di REIT:
- Equity REIT: possiedono o gestiscono immobili a reddito.
- mREIT (REIT ipotecari): finanziano immobili acquistando o originando mutui.
- REIT pubblici non quotati: registrati presso la SEC ma non quotati in borsa.
- REIT privati: non registrati presso la SEC e non quotati in borsa.
I REIT possono focalizzarsi su diversi settori, come:
Uffici: Questi REIT gestiscono spazi ufficio, generando reddito attraverso affitti.
Residenziale: Si occupano di edifici per famiglie o studenti, offrendo investimenti relativamente sicuri.
Sanitario: Gestiscono strutture come case di riposo e ospedali, affittandole a sistemi sanitari.
Retail: Possiedono centri commerciali e grandi magazzini, generando reddito dai canoni di locazione al dettaglio.
Data Center: Gestiscono strutture di archiviazione dati, offrendo spazio a aziende tecnologiche con servizi di alimentazione e sicurezza garantiti.
Tipologie di REIT in base alla loro quotazione:
REIT quotati in borsa: Negoziati come azioni ed ETF, offrono liquidità e trasparenza.
REIT pubblici non quotati: Registrati presso la SEC ma non in borsa, sono spesso illiquidi e difficili da valutare.
REIT privati: Non quotati e con requisiti di divulgazione ridotti, accessibili a investitori accreditati ma con commissioni più alte.
In conclusione, investire in REIT può offrire una diversificazione significativa e un reddito stabile, ma è importante considerare attentamente sia i vantaggi che gli svantaggi prima di esporsi economicamente.
Una delle soluzioni migliori per investire in questo settore è sicuramente tramite l’utilizzo di ETF, strumenti pratici e già diversificati per loro natura. Qualora non l’avessi già fatto, ti consigliamo di approfondire l’argomento ETF sul nostro sito .
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